我的地不是我的地!鄰居的房子侵占到我的土地,可以要求他拆除嗎?——淺談越界建築

淺談越界建築|盛惠法律

買房子可以說是許多人人生規劃的重要目標,然而在房地產買賣,卻經常會遇到一種糾紛情況叫做「越界建築」。如果單從字面意義上理解,越界建築就是「跨越界線、侵占到他人土地的建築」,更直白地說,就是房子蓋到別人土地上了。

一般人可能會認為:如果我的土地被侵占了,理所當然就可以直接要求拆除越界建築。但在法律上對於越界建築,實際上有相當明確的定義與規範。

(1) 如果是房屋的全部建築在他人的土地,土地所有權人自然可依民法第767條規定,請求拆屋還地。

(2) 但如果只是房屋的一部份建築在他人的土地,若不分青紅皂白,一越界就拆除,所耗費經濟成本恐比不拆除來的多。

所以法律上在某些情況,依民法第796條第796-1條規定,鄰地所有人有「忍受該項越界建築義務」,以其他方法來代替直接拆除,確保土地的利用關係能夠因此發輝最大的經濟效益。

今天就讓擅長民事訴訟的盛惠法律團隊,帶你瞭解「越界建築」?如果土地被侵占、遇到越界建築的話,應該可以怎麼做?

目錄

在什麼情況下,法院不會直接拆除越界建築?

一、 越界部分為房屋本體

依我國法院實務見解,越界部分需屬於「房屋本體」或是「與房屋價值相當的其他建築物」,方有民法第796條的適用,如果只是圍籬、柵欄、狗屋等非房屋本體之部分,就可以直接拆除。

另外,如果越界部分屬於房屋本體外面另外加蓋、擴建的部分,例如外建之廚房、廁所、車庫、豬舍、陽台、雨遮等,與房屋本體相連接之部分,因為拆除不會嚴重損及房屋整體之經濟價值,實務上亦認為根本沒有民法第796條規定的適用,可以拆除。

 
越界建築是否應該拆屋還地,其中一個判斷標準為:越界部份是否為房屋本體。

二、 非故意或重大過失越界

如果房屋所有人是「故意」越界建築,無論該房屋之價值在怎麼高,土地所有權人都可直接依民法第767條之規定,逕行請求越界之人拆屋還地,無須考量「公共利益及當事人利益」。

但如果房屋所有人是因「重大過失」而越界建築時,依民法第796-1條規定,尚要綜合判斷「公共利益及當事人利益」,即當被越界者所受的侵害與比拆除房屋的經濟成本還少時,法院可能會以其他方法來代替直接拆除,使雙方權益取得平衡。

 

三、 鄰地所有人知其越界而不即提出異議

依我國實務見解,「鄰地所有人知其越界而不即提出異議」此項要件之舉證責任在越界的一方,因此,越界者須證明土地所有權人在「越界當下」已明知越界之情勢,且未提出異議,方有本條之適用。

反之,於越界建築「完成後」,土地所有人才知道越界,此時就算土地所有人未提出異議,越界者亦不得以「鄰地所有人知其越界而不即提出異議」資為抗辯。

 

四、 斟酌公共利益及當事人之利益

於越界者「非故意」的情形下,法院可以斟酌公共利益及當事人之利益,免除越界者的拆除責任。

「公共利益」角度,會考量「越界建築是否影響公共安全(如擋住防火巷)」、「是否影響公共利益(如擋住排水)」;就「當事人利益角度」,會考量「拆除後對越界者損失是否重大」、「越界建築是否老舊」、「越界建築是否屬違建」、「越界者過失程度(如地政測量錯誤等,越界者無過失時法院常傾向不拆)」、「越界占用部分之面積」、「占用面積與鄰地面積之比例」等因素。

 

但如果法院判決不用拆除越界建築,土地所有權人該如何求償呢?

一、 購買該越界部分的土地

民法第796條第2項規定:「前項情形,鄰地所有人得請求土地所有權人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。」

 
當法院判決越界建築不必拆屋還地時,土地所有權人可以有兩種求償方式。

二、 給付償金

民法第796條第1項但書:「但土地所有權人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。」此項損害,性質上為不當得利,土地所有權人可向越界者請求相當於使用土地的租金利益。